¿Algoritmos o colusión? El software de rentas que divide a EE.UU.

La polémica detrás de los algoritmos de alquiler

En un movimiento que ha encendido el debate nacional sobre la regulación tecnológica en el sector inmobiliario, el gobernador de Colorado, Jared Polis, vetó un proyecto de ley que habría convertido a su estado en el primero en prohibir el uso de algoritmos para fijar precios de alquiler. Esta decisión, que ha sido aclamada por las empresas tecnológicas pero severamente criticada por grupos de defensa de inquilinos, pone bajo los reflectores a plataformas como RealPage, cuyo software se ha convertido en el eje de una disputa entre eficiencia tecnológica e injusticia económica.

¿Qué es RealPage y por qué está en el centro del debate?

RealPage es una empresa con sede en Texas que proporciona tecnología a gigantes inmobiliarios para fijar precios de alquileres en base a recomendaciones diarias. Utiliza vastas bases de datos confidenciales de múltiples arrendadores —precios, tasa de ocupación, duración de estadías, etc.— para sugerir precios óptimos que maximicen ingresos.

Según sus defensores, esto ayuda a optimizar el mercado, mejorar la distribución de viviendas y mantener altos niveles de ocupación. Pero los críticos lo ven diferente. Grupos como el Community Economic Defense Project argumentan que esta inteligencia artificial facilita una colusión tácita entre arrendadores que elimina la competencia natural y empuja los precios al alza.

La acusación: ¿colusión mediante código?

Una demanda federal contra RealPage alega que su software ayuda a coordinar ilegalmente los precios entre compañías inmobiliarias que tradicionalmente serían competidoras. El Departamento de Justicia de Estados Unidos, junto con ocho estados —incluyendo el mismo Colorado— se han unido a este litigio sin precedentes.

La acusación principal es clara: el algoritmo permite un alineamiento de precios sin comunicación directa, algo que sería imposible o ilegal de hacer manualmente bajo las leyes antimonopolio actuales. Empresas rivales terminan fijando precios similares en un mercado donde, de otro modo, deberían competir. Sin embargo, RealPage niega firmemente cualquier irregularidad y asegura que sus herramientas también recomiendan bajas de precio en contextos de baja ocupación.

El veto de Jared Polis y el revuelo político

El gobernador demócrata justificó su veto señalando que “cualquier colusión ya está prohibida por la ley” y que no se necesitan nuevas restricciones que puedan entorpecer la innovación tecnológica en el sector inmobiliario. En su carta de veto, Polis manifestó:

“Reducir la fricción del mercado por medios legítimos que no impliquen colusión es beneficioso tanto para inquilinos como para propietarios.”

La reacción fue inmediata. Activistas como Sam Gilman, del Community Economic Defense Project, calificaron la medida como “devastadora” y acusaron al gobernador de favorecer los intereses corporativos sobre las necesidades de los inquilinos con menos recursos.

El algoritmo ya está en todas partes

Colorado no es el único lugar preocupado por estos modelos tecnológicamente avanzados. Ciudades como Filadelfia, San Francisco, Minneapolis, Berkeley, Jersey City y Providence ya han aprobado ordenanzas locales para limitar o regular este tipo de algoritmos. RealPage respondió a algunas de estas con demandas, como en el caso de Berkeley, alegando que se está violando su libertad de expresión empresarial.

La pelea se ha vuelto simbólica: por un lado, el avance tecnológico como motor de eficiencia; por otro, la amenaza de una nueva forma de colusión digital que atenta contra el principio fundamental del libre mercado competitivo.

¿Lógica de mercado o monopolización digital?

Según documentos judiciales, los algoritmos de RealPage han sido utilizados por algunos de los mayores conglomerados inmobiliarios de Estados Unidos, gestionando colectivamente millones de unidades residenciales. Esta concentración de datos y poder ha alarmado incluso a senadores federales.

En medio de la controversia, cinco senadores demócratas enviaron una carta a RealPage preguntando si habían influido políticamente para incluir una disposición en el proyecto de ley tributario republicano que busca prohibir a estados y gobiernos locales regular la inteligencia artificial durante la próxima década. RealPage aún no ha respondido oficialmente.

¿Cuál es el verdadero problema: algoritmos o falta de vivienda?

RealPage ha defendido en repetidas ocasiones que la escasez de viviendas es el verdadero culpable del alza en los alquileres, no sus algoritmos. De hecho, muchos estudios coinciden en que el déficit estructural de unidades accesibles es un problema sistémico en EE.UU.

No obstante, una investigación del The Markup descubrió que el uso de software como el de RealPage contribuyó a aumentos de precios superiores a los del mercado en varias ciudades, particularmente entre propiedades que usaban el software y aquellas que fijaban precios manualmente.

El futuro de los algoritmos en la vivienda

Mientras el caso contra RealPage continúa su curso en tribunales federales, muchos expertos advierten que esto podría sentar un precedente crítico sobre cómo se aplicará la ley antimonopolio en la era digital.

¿Dónde está la línea entre una herramienta de inteligencia artificial legítima y un mecanismo de colusión invisible? ¿Hasta qué punto debe intervenir el gobierno en la innovación de los mercados privados?

Por ahora, Colorado optó por no ser pionero en la regulación de algoritmos inmobiliarios. Pero la conversación apenas comienza. Y como señala The Atlantic, “la batalla sobre la regulación de algoritmos no es sólo técnica: es profundamente ideológica y económica”.

Un fenómeno global: ¿algoritmos para todo?

Fuera de Estados Unidos, otras naciones ya exploran límites éticos y regulatorios a los algoritmos que impactan directamente la vida de las personas: desde decisiones judiciales automatizadas en Estonia hasta mecanismos de distribución de becas en Francia.

Sin embargo, el caso RealPage pone el reflector sobre una realidad particular: cuando estas tecnologías afectan el derecho a una vivienda accesible, la tolerancia social se reduce drásticamente.

La pregunta no es si los algoritmos deben existir en el sector residencial, sino ¿bajo qué principios, con qué transparencia y con qué regulaciones?