¿Quién quiere comprar en 2025? El mercado inmobiliario de EE.UU. se enfría para los vendedores

Un giro inesperado: de la euforia a la espera

Después de años de frenesí en el mercado inmobiliario estadounidense, estamos entrando en un nuevo ciclo que está dejando a muchos propietarios rascándose la cabeza, preguntándose: «¿Por qué nadie quiere comprar mi casa?»

Según el último análisis de Redfin, el mercado de viviendas en EE.UU. cerró abril con un déficit de 490,000 compradores en comparación con los vendedores. Esto representa un incremento del 34% de la oferta sobre la demanda de viviendas. Es un fenómeno que rara vez se ha visto desde que se empezaron a recopilar datos en 2013, y que no se había registrado a esta escala desde abril de 2020, cuando la pandemia paralizó el país.

¿Una buena noticia para los compradores?

Podría parecer un sueño para cualquier comprador: menos competencia, más opciones para elegir y precios más negociables. En efecto, los compradores ahora tienen palanca para negociar, forzando a los vendedores a ajustar sus expectativas de precio o incluso a ofrecer incentivos como cubrir gastos de cierre o mejoras en la propiedad.

Pero este "mercado de compradores" viene con una trampa: las tasas hipotecarias actuales. En mayo de 2025, el promedio de interés para un préstamo a 30 años se encuentra en el 6.89%, un valor alto comparado con los mínimos históricos durante la pandemia. Esta tasa alta sigue excluyendo a muchas personas de la posibilidad de financiar su primera vivienda.

Una desaceleración que viene desde 2022

El auge inmobiliario post-pandemia está claramente detrás de nosotros. Desde 2022, cuando las tasas hipotecarias comenzaron a subir abruptamente, el mercado de compraventa se ha ido enfriando. El año pasado se registró la menor cantidad de ventas de viviendas ocupadas en casi 30 años, y abril mostró su nivel más bajo de actividad para ese mes desde 2009.

Esto ha alterado el equilibrio de poder entre compradores y vendedores. Según explica Asad Khan, economista sénior de Redfin:

“El poder en el mercado se ha desplazado hacia los compradores, pero muchos vendedores todavía no aceptan esta nueva realidad.”

¿Dónde se siente más la desigualdad?

La desproporción comprador-vendedor no es uniforme en todo el país. Mientras que el mercado más desequilibrado es el de Miami, donde hay tres vendedores por cada comprador, otras ciudades como Newark, Nueva Jersey presentan el efecto inverso, con un 47% más de compradores que viviendas disponibles.

Estas diferencias regionales reflejan cambios demográficos más profundos, así como variaciones en el costo de vida, el empleo y la calidad de vida. En zonas con recuperación económica más estable, los compradores conservan fuerza. Donde la oferta sigue disparada frente a una demanda tímida, los precios comienzan a ceder terreno.

¿Empiezan a bajar los precios?

Sí, pero aún tímidamente. Redfin prevé que los precios nacionales de las viviendas caigan cerca de un 1% para finales de 2025. En algunas regiones, la caída ya es palpable. Durante abril, los precios bajaron en 11 de las 50 principales áreas metropolitanas de EE.UU., incluyendo:

• Dallas, Texas
• Oakland, California
• Jacksonville, Florida

Además, Realtor.com reportó que casi 1 de cada 5 viviendas listadas redujo su precio durante dicho mes.

Los efectos colaterales de una burbuja que no explotó

A diferencia de la crisis inmobiliaria de 2008, la caída actual está guiada por una desaceleración suave y no por un colapso repentino. No se trata de una burbuja que estalla, sino de una ecuación insostenible donde las viviendas cuestan mucho más de lo que la mayoría puede pagar.

De hecho, según la Asociación Nacional de Realtors (NAR), el precio medio de venta ha subido un 53% en los últimos seis años, mientras que el salario promedio apenas lo ha hecho. El resultado: menos hogares estadounidenses califican para comprar una casa.

Antes de la pandemia, una familia con ingresos anuales de $75,000 podía aspirar al 50% de las viviendas en venta. Hoy, solo el 21.2% de las casas disponibles caen dentro de ese rango de asequibilidad.

Una generación bloqueada: ¿Dónde está el "sueño americano"?

Este fenómeno ha dejado en el limbo a millones de jóvenes profesionales, trabajadores de servicios y familias de clase media que, a pesar de tener ingresos estables y cierto ahorro, no pueden dar el salto a la propiedad. Comprar casa se ha vuelto una quimera, una desconexión casi cruel con el relato tradicional del "sueño americano".

“Sin un aumento significativo en el inventario de viviendas por debajo de los $260,000, el acceso a la propiedad permanecerá cerrado para millones de estadounidenses”, dijo NAR en su análisis más reciente.

¿Qué esperan los vendedores?

Muchos todavía están aferrados a precios récord, sin aceptar que esos tiempos quedaron atrás. Siguen soñando con ofertas múltiples, guerras de pujas y negociaciones que se cerraban en un fin de semana.

Pero ese mercado ya no existe. En su lugar, hay solicitudes de renegociación, contingencias exigidas por los compradores y viviendas pasando semanas, incluso meses, sin una visita seria.

¿Y los compradores?

Los pocos que aún tienen poder adquisitivo enfrentan una paradoja desafiante: aunque tienen más poder de negociación, siguen luchando contra tasas elevadas y restricciones crediticias. Muchos prefieren esperar y seguir alquilando, con la esperanza de que las tasas bajen o los precios cedan más.

El factor psicológico

Más allá de lo financiero, el mercado de vivienda está atrapado entre expectativas pasadas y realidades presentes. Para los vendedores es difícil aceptar ganar menos por sus propiedades, sobre todo si fueron compradas hace años por una fracción de su valor actual. Para los compradores, en cambio, la ansiedad de tomar una mala inversión en un contexto de incertidumbre económica los vuelve más cautelosos.

¿Qué podemos esperar para lo que resta de 2025?

Según Redfin y Realtor.com, el 2025 será, en el mejor de los casos, un año de estabilización. A menos que las tasas hipotecarias caigan por debajo del 6% y se incremente considerablemente la asequibilidad, el mercado seguirá decantándose por aquellos con altos ingresos o propiedades para vender en intercambio.

Mientras tanto, la gran mayoría tendrá que conformarse con esperar. Esperar que bajen los intereses, que suban sus salarios, o que vuelva esa versión del mercado donde buscar casa no se sentía como disputar por un tesoro escondido.